一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い｜REINSと選び方

不動産会社へ売却を任せるときに結ぶ媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。違いは「何社へ依頼できるか」だけではありません。売主が自分で買主を見つけた場合の扱い、指定流通機構（REINS）への登録、販売状況の報告頻度、契約更新の考え方まで異なります。名称の印象で選ばず、自分の物件と売却期限に合う管理方法を選ぶことが大切です。

媒介契約は売買契約とは違う

媒介契約は、不動産会社へ買主探索と契約実務を依頼する契約です。媒介契約を結んだ時点で物件が売れたり、提示された査定価格での成約が保証されたりするわけではありません。売出価格、広告方法、仲介手数料、契約期間、報告方法など、販売活動の基本条件を決めます。

一方、売買契約は売主と買主が価格、手付金、引渡し、契約不適合責任などを合意する契約です。媒介契約は販売の入口、売買契約は買主が決まった後の合意と考えると整理しやすくなります。査定書に記載された金額と媒介契約書の売出価格も役割が違うため、数字を混同しないようにします。

一般・専任・専属専任の違いを比較する

3種類の主な差は下表のとおりです。一般媒介は複数社へ重ねて依頼できます。専任媒介と専属専任媒介は原則として1社だけへ依頼します。専任媒介では売主が自分で見つけた買主と直接契約する自己発見取引が認められますが、専属専任媒介では認められません。

REINS登録と業務報告の義務は専任系の方が明確です。専任媒介は媒介契約締結日の翌日から7営業日以内、専属専任媒介は5営業日以内にREINSへ登録することとされ、休業日は期間に算入されません。一般媒介には法令上の登録義務はありませんが、契約内容により登録することはできます。

REINSは何のためにあるのか

REINSは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営する、不動産会社間の物件情報交換システムです。売主から依頼を受けた会社が物件を登録すると、他の会員会社も情報を確認し、自社の購入希望者へ紹介できます。1社と専任媒介を結んでも、適切にREINSへ登録・公開されれば、買主探索をその1社の顧客だけに限定する仕組みではありません。

専任・専属専任媒介で登録が完了すると、売主は登録証明書を受け取ります。証明書に記載されたIDとパスワード等により、自分の物件の登録内容や取引状況を確認できる仕組みがあります。所在地、価格、面積、登録日、図面の有無、取引状況が合っているかを確認し、誤りがあればすぐ訂正を求めます。

取引状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」など、定められた状態で管理されます。実際には紹介できるのに申込みがあるように見せたり、不正確な理由で紹介を止めたりすることは、他社からの問い合わせ機会を失わせます。売主は報告書の反響数だけでなく、REINS上の状態も確認することが重要です。

一般媒介が向くケースと注意点

一般媒介は、複数の会社へ同時に販売を依頼し、それぞれの顧客網や提案を活用したい場合に向きます。都心の標準的なマンションなど流通性が高く、売主自身が連絡、内見、価格表示、申込み状況を管理できる場合は選択肢になります。親族や知人など自分で見つけた買主との取引余地も残ります。

ただし、依頼会社が増えるほど自動的に広告量や成約価格が上がるわけではありません。会社ごとに写真、説明、掲載開始日、価格が違うと、買主から見て情報が不統一になります。同じ物件が複数の広告に並び、更新日や説明が食い違うと、販売が難航している印象を与えることもあります。鍵の所在、内見窓口、申込みの優先順位も売主が調整する必要があります。

明示型一般媒介では、他に依頼している会社名を告知します。非明示型では告知義務を負いません。どちらにするか、REINSへ登録するか、販売報告をどの頻度で受けるかを契約書で確認します。一般媒介だから報告不要と割り切らず、少なくとも閲覧、問い合わせ、内見、申込みの数字を定期的に受け取る運用を決めます。

専任媒介が向くケースと注意点

専任媒介は、連絡窓口を1社にまとめながら、自分で見つけた買主と取引する余地を残したい場合に向きます。居住中で内見日時を一本化したい、相続人や共有者への報告を整理したい、販売資料や価格表示を統一したいときは管理しやすくなります。会社側も広告、写真、調査へ投資する判断をしやすい面があります。

一方、1社へ任せるため、担当者の調査力、広告品質、他社からの問い合わせ対応が結果に与える影響は大きくなります。「専任なら責任を持つ」という説明だけで決めず、REINS登録証明、広告掲載先、販売図面、報告書の見本、内見後の共有方法を確認します。担当者が不在のときに他の社員が対応できるかも実務上重要です。

自己発見取引を行う場合でも、不動産会社がそれまでに要した費用の扱いや契約実務を媒介契約書で確認します。知人間売買は価格や契約条件の合意があっても、登記、融資、重要事項、境界、契約不適合責任などの調整が必要です。直接契約できることと、安全に手続きできることは別です。

専属専任媒介が向くケースと注意点

専属専任媒介は、販売窓口を完全に1社へ集約し、1週間に1回以上の報告を受けながら進めたい場合に向きます。売主が遠方に住んでいる、相続物件の管理を含めて連絡を一本化したい、短い周期で販売状況を確認したい場合は分かりやすい契約です。

ただし、売主が自分で購入希望者を見つけても、原則としてその人と直接取引できません。親族や隣地所有者が購入する可能性がある場合は、専属専任を選ぶ前に想定を伝えます。また、報告回数が多いことと、報告内容が有益であることは別です。「問い合わせなし」という一行だけでは判断材料にならないため、数字と改善提案を求めます。

囲い込みを防ぐために売主が確認すること

囲い込みとは一般に、売主から物件を預かった会社が、他の不動産会社による買主紹介を不当に妨げ、自社で買主も見つけて売主・買主双方から報酬を得ようとする行為を指します。売主にとって問題なのは「両手仲介」そのものではなく、他社の購入希望者がいるのに情報や内見機会が適切に提供されず、成約機会や条件比較が失われることです。

売主は、REINS登録証明書を受け取り、取引状況を確認し、他社からの問い合わせ件数と内見件数を分けて報告してもらいます。知り合いの不動産会社に形式的な問い合わせをさせる必要はありません。まず契約上の報告とシステム上の表示を確認し、疑問があれば担当者と責任者へ説明を求めます。

販売報告で見るべき数字

良い販売報告は、実施した広告の羅列ではなく、次の判断につながる報告です。広告閲覧が少ないなら写真、見出し、掲載面、価格帯を確認します。閲覧は多いのに問い合わせが少なければ、競合との条件差や管理費等の月額負担を分析します。内見はあるのに申込みがない場合は、室内印象、騒音、眺望、価格、説明不足など、現地で初めて分かる要因を確認します。

報告期間ごとの数字だけではなく、販売開始からの累計と前回比を見ます。問い合わせの数が増えても、同一人物の重複や業者確認だけなら購入需要とは言えません。問い合わせ元、購入者の希望条件、見送った理由を個人情報に配慮した範囲で共有してもらいます。

媒介契約前に確認する12の質問

契約種類を決める前に、担当者へ次の事項を確認します。質問に即答できるかだけでなく、査定書、販売図面、報告書などの資料で説明できるかが重要です。

1. 査定価格に使った成約事例と補正理由
2. 推奨売出価格と想定成約期間
3. REINS登録予定日と登録証明書の渡し方
4. 掲載する広告媒体と掲載開始日
5. 写真撮影、間取り図、紹介文章を誰が作るか
6. 他社から問い合わせがあった場合の受付体制
7. 販売報告の頻度、形式、含まれる数字
8. 内見後にどの情報を売主へ共有するか
9. 価格見直しを提案する基準と時期
10. 担当者不在時の代替担当と連絡方法
11. 仲介手数料と追加費用、支払時期
12. 媒介契約を更新・終了するときの手続き

契約期間・更新・途中解約の考え方

専任媒介と専属専任媒介の有効期間は3か月を超えられません。自動更新ではなく、売主の申出により更新するのが原則です。更新時には、同じ条件を機械的に続けず、閲覧、問い合わせ、内見、申込み、競合の増減を振り返り、価格と広告を見直します。

一般媒介でも、標準媒介契約約款では3か月以内の期間が示されています。途中解約の可否や費用は、契約種類、解約理由、会社が負担した特別費用、約款の内容によって判断が変わります。担当者との相性だけで突然連絡を絶つのではなく、改善要求、責任者への相談、契約書の解約条項確認の順に進めます。

媒介会社を変更する場合は、広告の削除、鍵、原本資料、問い合わせ中の購入希望者、既に内見した人の扱いを整理します。変更前の会社が紹介した買主と一定期間内に契約する場合の条項も確認します。同時に複数社が同じ買主を主張する事態を避けるため、経緯を記録します。

物件と売主の状況別に選ぶ

流通性の高いマンション

同一棟や周辺に取引が多く、比較材料が豊富なマンションは、一般媒介でも専任媒介でも販売できます。複数社の顧客接点を重視し、自分で管理できるなら一般媒介、写真や広告の統一と連絡の一本化を重視するなら専任が選択肢です。契約種類より、適正価格と情報公開が結果を左右します。

戸建て・土地・権利関係が複雑な物件

境界、私道、越境、建築確認、相続登記など事前調査が多い物件は、調査の責任範囲を明確にしやすい専任系が管理しやすい場合があります。ただし、その会社に土地・戸建て調査の経験があることが前提です。窓口一本化だけで専門性は保証されません。

売却期限が決まっている物件

期限がある場合は、契約種類よりスケジュールが重要です。仲介で試す期間、価格見直し日、買取へ切り替える判断日を媒介契約時に決めます。一般媒介で会社数を増やしても、意思決定が遅ければ期限には間に合いません。

相続・遠方所有

共有者への報告や現地立会いが難しい場合は、担当窓口を一本化し、オンライン報告、鍵管理、残置物、境界、役所調査の担当を決めます。専任系を選ぶ場合も、売主がREINSと報告書を確認できる体制は残します。

標準媒介契約約款と会社独自条項を見分ける

国土交通省は標準媒介契約約款を定めています。媒介契約書には標準約款に基づくかどうかが表示され、基づかない場合はその旨と理由が示されます。標準約款以外が直ちに不利という意味ではありませんが、違う条項の内容と必要性を確認します。

特に確認するのは、仲介手数料、特別依頼費用、契約期間、更新、解除、自己発見取引、違約金、直接取引、指定流通機構、報告、広告承諾です。専任媒介期間中に他社へ依頼した場合、契約違反として費用等を請求される条項があります。売主が理解できない言葉を空欄のまま署名せず、記載例ではなく自分の契約書を読みます。

売出価格は媒介契約書へ記載しますが、価格変更のたびに契約全体を結び直す運用か、合意書・書面で変更するかを聞きます。口頭だけの値下げ指示は認識違いを生むため、金額、公開日、既存申込みへの扱いを記録します。

複数の購入申込みをどう管理するか

一般媒介で複数社へ依頼すると、同じ時期に別々の会社から購入申込みが届くことがあります。申込みは自動的に先着順で契約しなければならないものではありません。価格、融資、手付金、契約日、引渡し、修補、ローン特約などを同じ表へそろえ、売主が総合判断します。

申込みを受けた会社が自社の買主だけを有利に説明しないよう、書面の購入申込書と融資状況を確認します。売主が一つの申込みを承諾した後に別の買主とも話を進めると、信頼と契約準備に問題が起きます。承諾の意味、契約予定日、次順位の扱いを各社へ明確にします。

担当者変更・会社変更を考える基準

担当者の返信が遅いだけで直ちに会社変更が正解とは限りませんが、REINS未登録、報告義務違反、広告誤りの放置、他社紹介への不透明な対応、説明のない値下げ要求は確認が必要です。まず具体的な改善期限を伝え、担当者だけでなく責任者へ相談します。

会社変更前に、媒介契約の満了・解約、特別費用、広告削除、鍵・原本返却、問い合わせ中の買主を整理します。以前の会社が紹介した買主と契約する場合に報酬請求の対象となる条項があります。経緯をメール・報告書で保存します。

会社を変えても同じ価格・写真・説明のままなら、反響が大きく変わらない可能性があります。担当者の問題と、市場・価格・物件条件の問題を分けて判断します。

一般媒介でも情報を統一する運用

一般媒介を選ぶなら、各社へ同じ売出価格、面積、管理費、引渡し、告知事項、写真利用範囲を伝えます。会社ごとに異なる古い価格が残らないよう、変更日と広告削除を確認します。鍵を預ける会社、内見予定の共有先、申込みの連絡期限を決めます。

専任系で受けられる法定報告と同じ頻度でなくても、売主が週1回または隔週で一覧をまとめると判断しやすくなります。会社名ではなく媒体、閲覧、問い合わせ、内見、感想、申込みを一つのシートへ記録します。重複問い合わせを実数と数えないようにします。

よくある質問

契約更新時に行う販売監査

3か月の媒介期間が終わるときは、担当者への満足度だけで更新を決めず、開始時の販売計画と実績を照合します。売出価格の変更履歴、REINS登録・取引状況、媒体別の公開日、閲覧、問い合わせ、内見、申込み、見送り理由を一覧にします。競合として挙げた物件が成約・値下げ・販売停止のどれになったかも確認します。

売れなかった理由を「市況」「価格」だけで終わらせず、写真や説明の更新、他社紹介、内見対応、必要調査を実施したかを確認します。価格が原因なら、次の検索帯と手取りを示した提案を求めます。担当者の実行不足なら、担当変更・会社変更と、広告を刷新した場合の計画を比較します。

更新する場合も契約期間は改めて合意します。自動更新のような案内を受けたときは、売主からの更新申出が記録されるか確認します。更新しない場合は、鍵・原本、広告削除、問い合わせ中の買主、以前の紹介客との直接取引条項を整理します。

売却事情と個人情報の扱い

相続、離婚、ローン返済、転勤など売却理由にはセンシティブな情報が含まれます。購入者へ必要なのは引渡し条件や物件状態であり、売主の個人的事情をすべて広告へ出す必要はありません。一方、早期売却を急ぐ事情が交渉へ影響する場合があるため、媒介会社内で誰まで共有するかを確認します。

一般媒介で複数社へ本人確認書類・登記・ローン資料を渡す場合、提供先と利用目的、返却・削除を管理します。査定だけの会社へ原本を預けません。オンラインストレージやメッセージで送るときは、会社指定の安全な方法を使います。

媒介契約を選ぶときの結論

最終的には、契約名ではなく運用の中身を一覧にしてください。窓口、REINS、広告、報告、内見、申込み、価格変更、契約調査を誰がいつ行うかが明確なら、売主は販売を管理できます。説明を受けた日と資料を保存し、更新時に同じ基準で検証します。

一般媒介は自由度、専任媒介は窓口集約と自己発見取引の余地、専属専任媒介は密な報告と完全な一本化が特徴です。どれか一つが常に優れているのではありません。売主が連絡を管理できるか、物件の調査量、売却期限、知人買主の可能性、担当者の販売力に合わせて選びます。

契約後は会社へ任せきりにせず、REINS登録、広告、反響の段階、申込み条件を確認します。媒介契約は会社を選んで終わる書類ではなく、売却活動をどのように管理するかを決める運用ルールです。