不動産売却の税金と手取り計算｜譲渡所得・取得費・3,000万円控除

不動産を売ったときの「手取り」は、売却価格と同じではありません。住宅ローン残高、仲介手数料、登記・測量などの費用を差し引き、利益が出れば譲渡所得に対する税金も考慮します。税金は売却代金全体ではなく、原則として売却価額から取得費と譲渡費用を差し引いた利益を基礎に計算します。購入時の資料と所有期間、マイホーム特例の適用可否で結果が大きく変わるため、査定額を見る段階から概算しておくことが重要です。

手取りと譲渡所得は別に計算する

売却後に口座へ残る金額を考える「資金計画」と、所得税・住民税を考える「税務計算」は似ていますが、控除する項目が同じではありません。住宅ローン残高は手取りを減らしますが、譲渡所得の計算では取得費や譲渡費用にはなりません。反対に、建物の減価償却費相当額は税務上の取得費を減らしますが、決済日に現金で支払う費用ではありません。

最初に手取り概算表と譲渡所得概算表を分けて作ると、資金不足と申告漏れを防ぎやすくなります。住み替えでは、査定価格ではなく想定成約価格を使い、税金は特例適用前と適用後の両方を見ます。

不動産売却で発生しやすい費用

主な費用は仲介手数料、売買契約書の印紙税、抵当権抹消等の登記費用、住宅ローンの完済手数料です。土地・戸建てでは確定測量、境界確認、建物解体、残置物撤去が必要になることがあります。マンションでは引越し、ハウスクリーニング、管理費等の精算も資金計画に入れます。

費用はすべて必ず発生するわけではありません。たとえばローンがなければ抵当権抹消は不要です。測量も境界資料と取引条件により要否が変わります。査定時に一律の率だけで計算せず、物件ごとに見積りが必要な項目を分けます。

譲渡所得の基本式

土地・建物の譲渡所得は、原則として「収入金額−取得費−譲渡費用−特別控除額」で計算します。収入金額には売却代金のほか、固定資産税等の精算金として受け取る金額が含まれることがあります。取得費は購入代金をそのまま使うのではなく、購入時の付随費用を加え、建物については所有期間に対応する減価償却費相当額を差し引きます。

譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。修繕費、固定資産税、日常の維持管理費、住宅ローン利息などは、通常は譲渡費用に含まれません。何を含めたか分かるよう、項目ごとに根拠資料を整理します。

取得費に含められるもの

取得費の中心は土地・建物の購入代金と建築代金です。購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、売買契約書の印紙税、取得のための測量・造成費、一定の改良費などが含まれる場合があります。賃貸に使っていた期間がある、増改築した、相続・贈与で取得した、買換え特例を過去に使ったといった事情があると計算が変わります。

マンションの購入契約書に土地・建物の内訳が記載されているか確認します。建物部分は減価償却の計算が必要です。自宅として使った非業務用建物でも、法定耐用年数を1.5倍した年数に対応する償却率等を用いて減価償却費相当額を算出します。単に「購入価格から築年数分を適当に減らす」のではありません。

購入時資料が見つからない場合、売却価額の5％を概算取得費とする方法があります。しかし、5,000万円で売った物件なら取得費が250万円になり、実際に4,000万円で購入していたケースと比べて利益が大きく計算されます。古い通帳、住宅ローン資料、登記資料、分譲時パンフレット、当時の価格表などから実額を合理的に説明できないか、税理士へ相談する価値があります。

所有期間で税率が変わる

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。実際の保有日数が丸5年を過ぎた日ではなく、「売却年の1月1日」で判定する点に注意します。たとえば2021年中に取得した不動産を2026年中に売る場合、2026年1月1日時点では5年を超えないため、原則として短期区分です。

一般的な税率は、長期譲渡所得が所得税15％・住民税5％、短期譲渡所得が所得税30％・住民税9％です。さらに所得税額に対して復興特別所得税が加わります。給与などの所得と合算して累進税率をかけるのではなく、土地建物の譲渡所得は分離課税です。

5,500万円で売却した例

次は仕組みを理解するための単純化した例です。実際には建物減価償却、固定資産税等精算金、所有期間、各種特例を個別に確認します。

売却価格5,500万円、税務上調整後の取得費3,500万円、譲渡費用200万円なら、特別控除前の譲渡所得は1,800万円です。売却した物件が一定要件を満たすマイホームで、3,000万円特別控除を使える場合、課税譲渡所得は0円となる計算です。一方、投資用物件や適用要件を満たさない場合は控除できず、所有期間区分に応じた税額を見込む必要があります。

仮に長期譲渡所得として一般税率を使い、特例が一切ないなら、所得税270万円、住民税90万円に加え、所得税に対する復興特別所得税が概算で発生します。短期なら税率は大きく上がります。反対に3,000万円特別控除が使えれば、この例の課税譲渡所得はゼロです。売却日を決める際は所有期間だけでなく、特例の居住要件と買換え制度との関係も確認します。

マイホームの3,000万円特別控除

自分が住んでいる家屋とその敷地を売ったときなど、一定要件を満たすと、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。以前住んでいた家屋は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなど期限要件があります。建物を取り壊した場合は、敷地の売却期限や、取壊し後に貸付け等へ使っていないことなど追加条件があります。

配偶者、直系血族、生計を一にする親族、同族会社など特別な関係者への売却は対象外です。特例を受けるためだけの一時的な入居、別荘など趣味・保養目的の家屋も対象になりません。共有物件は所有者ごとに適用を判断し、敷地のみの所有者など建物との関係によって控除額が変わることがあります。

税額がゼロになる場合でも、特例を適用するには原則として確定申告が必要です。売却した翌年の申告期間に、譲渡所得の内訳書、売買契約書等、戸籍の附票など要件確認に必要な書類を準備します。

所有10年超の軽減税率

売却した年の1月1日時点で家屋・敷地の所有期間がともに10年を超えるなど一定要件を満たすマイホームでは、3,000万円特別控除後の課税長期譲渡所得に軽減税率を適用できる場合があります。課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分は所得税10％・住民税4％、6,000万円超の部分は通常の長期税率を組み合わせます。所得税には復興特別所得税が加わります。

「10年間住んでいればよい」ではなく、所有期間の判定、居住用財産であること、親族等への売却でないこと、過去の適用状況などを確認します。3,000万円特別控除と併用できる制度ですが、他の買換え特例や住宅ローン控除との関係は別途判断が必要です。

住み替えで注意する住宅ローン控除との関係

旧居売却の3,000万円特別控除等と、新居購入の住宅ローン控除は、居住年や前後の期間によって併用できないことがあります。旧居の譲渡益に税金が出ないからと先に特別控除を選び、新居で長期間受けられる住宅ローン控除を失うと、世帯全体では不利になる可能性があります。

どちらが有利かは、旧居の譲渡益、新居の借入額・年末残高、所得税・住民税、控除期間、入居年で変わります。売買契約後では選択肢を変えにくいため、住み替え計画時に複数年の試算を税理士等へ依頼します。不動産会社の概算だけで税務選択を確定しないことが重要です。

相続した不動産を売る場合

相続では、被相続人の取得時期と取得費を原則として引き継ぎます。相続した日から5年ではなく、被相続人が取得した日を基礎に所有期間を判定します。購入資料が見つからないと概算取得費5％の問題が起きやすいため、遺品や過去の申告資料を早めに探します。

相続税を支払った人が一定期間内に相続財産を売る場合、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。また、被相続人の居住用家屋等について一定要件を満たすと、空き家の譲渡所得3,000万円特別控除を使える可能性があります。制度は対象期間、耐震、売却価格、利用状況、買主側工事等の要件が細かく、法改正もあるため最新の国税庁資料で確認します。

譲渡損失が出た場合

売却価格が購入価格を下回っても、税務上は建物減価償却後の取得費で計算するため、見た目の値下がりと譲渡損失が一致しません。損失が出ても、土地建物の譲渡損失は原則として給与所得等と自由に相殺できません。ただし、住宅ローンが残るマイホームの売却や買換えで一定要件を満たす場合、損益通算・繰越控除の特例が使えることがあります。

特例には所有期間、ローン残高、床面積、所得、親族間取引などの要件があります。損失だから申告不要と決めず、特例適用と翌年以降への繰越を確認します。

売却価格別の仲介手数料と手取り

物件価格が400万円を超える場合、仲介手数料の一般的な上限速算式は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。フリスムなど上限未満の料金体系を採用するサービスでは費用が下がる場合がありますが、手取りは成約価格、測量・解体、税金まで含めて比較します。

費用を詳しく確認不動産売却の仲介手数料｜上限計算と半額の仕組み

確定申告までに準備する資料

売却年の翌年に向け、売却時の契約書、仲介手数料領収書、印紙、測量・解体等の請求書、登記事項証明、取得時の契約書・領収書、住民票や戸籍の附票、住宅ローン残高証明などをまとめます。電子データだけ受け取った書類も、日付と支払先が分かる名前で保存します。

取得費の調査は売却後では遅れやすいため、媒介契約前から行います。購入した会社や金融機関が廃業・保存期限経過となる場合があります。相続人が複数なら、誰が原本を保管するかも決めます。

固定資産税・管理費の精算は税金の還付ではない

固定資産税・都市計画税は、原則としてその年の1月1日時点の所有者へ課税されます。不動産売買では、引渡日を境に売主・買主の負担を日割り精算する慣行がありますが、自治体が納税義務者を途中で変更する制度ではありません。精算起算日は地域・契約により1月1日または4月1日など異なるため、契約書で確認します。

売主が買主から受け取る固定資産税等精算金は、税務上の譲渡収入金額に含めて扱うのが一般的です。管理費・修繕積立金、賃料、敷金の精算も、決済明細と税務上の扱いを分けて確認します。「税金を返してもらっただけ」と申告から外さないよう、精算書を保管します。

共有名義は所有者ごとに申告する

共有不動産を売却した場合、売却代金、取得費、譲渡費用、特別控除を持分・負担関係に応じて各共有者が計算し申告します。売却代金を代表者の口座で一括受領しても、代表者だけの所得になるとは限りません。仲介手数料や測量費を誰が負担したかを明細化します。

マイホームの3,000万円特別控除は共有者ごとに要件を判定します。家屋と敷地の持分構成、誰が居住していたかで適用額が変わる場合があります。夫婦共有だから自動的に合計6,000万円控除できるとは限りません。売却前に登記持分と居住関係を税理士へ確認します。

売買契約を年末にまたぐときの確認

譲渡した年の判定は、原則として引渡しの日を基準としつつ、契約日を基準に申告できる取扱いが関係する場合があります。所有期間の長期・短期判定、3,000万円特別控除の期限、空き家特例、税率に影響する可能性があるため、年末の契約・引渡しは税務確認が必要です。

税率区分は売却年1月1日時点の所有期間で判定します。1月に引き渡せば必ず長期になる、12月なら短期になるという単純な話ではありません。取得日、譲渡日、相続・贈与・買換えの履歴を確認します。税金だけを理由に決済を遅らせると、買主のローン、引越し、物件リスクが増えるため、契約全体で判断します。

法人・賃貸物件の売却は計算が異なる

この記事の土地建物の長期・短期譲渡所得は、主に個人を前提としています。法人が不動産を売る場合は法人所得として計算し、個人の3,000万円特別控除や分離課税の税率をそのまま使いません。消費税も、法人・課税事業者が建物を売る場合など取引条件で変わります。

個人でも賃貸・事業用として使っていた建物は、減価償却、消費税、青色申告、預り敷金、賃料精算など自宅と異なる論点があります。居住用と賃貸用を途中で変更した場合は期間を整理します。査定時に利用状況を正確に伝えます。

納税資金を残すための安全側試算

特例が使える前提だけで手取りを使い切らず、①特例適用、②特例なし、③取得費が十分確認できない場合の三つを試算します。税理士確認前は高い方の税額を納税用口座へ分けると、翌年の資金不足を防ぎやすくなります。住民税は所得税申告後の年度に請求されるため、決済から時間が空きます。

売却代金を新居の頭金へ全額使う場合、旧居特例と新居住宅ローン控除の選択、税・諸費用、引越しを含む資金表を作ります。査定価格ではなく、保守的な成約価格で試算します。

よくある質問

申告内容を翌年の住民税・保険料まで見る

土地建物の譲渡所得は分離課税ですが、申告した所得や適用特例が、扶養、住民税、国民健康保険料等の判定に影響する場合があります。会社員で源泉徴収されている人も、不動産売却は年末調整だけで完了しません。税額だけでなく世帯の制度影響を自治体・税理士へ確認します。

マイホームの3,000万円特別控除で課税譲渡所得がゼロになる場合でも、申告書上の所得・特例情報が他制度でどう扱われるかは制度ごとに異なります。売却翌年に届く住民税・保険料を見越し、決済代金を使い切らないようにします。

手取りを確認してから売却条件を決める

税務資料は申告が終わってもすぐ処分せず、売買・取得・費用・特例のファイルをまとめて保管します。将来、税務署から計算根拠を確認された場合や、新居の売却・相続で取得経緯を説明する場合に役立ちます。

売却判断では「査定価格−ローン残高」だけを見ないことが重要です。仲介手数料、登記、測量・解体、引越し、税金を項目別に見積もり、特例が使えない場合も確認します。取得費資料があるかどうかだけで、納税見込みが数百万円単位で変わることもあります。

フリスムへ売却を相談するときは、査定とあわせて仲介手数料と主な売却費用を整理できます。ただし、個別の税務判断と申告代理は税理士の業務です。売却時期、特例、住み替えの住宅ローン控除が関係する場合は、契約前に税務の専門家へ確認してください。